2019年苏州GDP排名升至全国第6,为什么还是不看好苏州?

编者按:随着经济普查的展开,2019年各个城市的GDP也在进行着纠正,有的上升了,有的下降了,还有的差点掉了队……

2019年全国GDP前十(初版,最终以公告版为准)

今天不讨论天津GDP跌至第十,讨论以下位于长三角的苏州,2019年全国GDP排名上升至第6位,为什么我依旧不看好苏州?

一、视角拉直2年前,日企撤离苏州,让人倍感寒意

2018年1月7日,苏州工业园区,天气阴。

日本液晶显示偏光膜巨头日东电工集团以股权转让+买断员工工龄这种决绝的方式告别苏州工业园区。这样的事不是第一次发生了,希捷科技苏州工厂、诺基亚苏州工厂、苏州紫兴纸业、韩国三星电子代工厂以及苹果供应商等企业都不约而同地选择关闭苏州工厂。

在这些工厂撤离之前,网上一直有这样的声音:“苏州不需要低端产业!这种低附加值的制造业被淘汰了活该!租不起工厂的滚出苏州!苏州是历史古城,发展旅游业,再卖卖房子,完全可以做金融中心!房地产和金融业才是未来!低端产业快点滚!”

在萧瑟的寒风中,如果仔细观察,你会发现这个改开后曾集万千外资宠爱于一身的城市――苏州,正在独自品味繁华落尽后的落寞。

二、700万外来人口,有多少能够撑起苏州房价?

人口,是房价的基石,如果通过网络去搜索苏州,会发现这样的信息:苏州常住人口1300万人,其中外来人口已超过本地人口,达到了700万,比重已经超过50%,是继深圳后的全国第二大移民城市。

但是如果深究,你会发现:

(1)苏州外来人口增速已经明显减缓,外来人多集中在昆山、常熟等下属县市,而这些城市的产业以中低收入制造业工人为主。

(2)这些外来人口以高中、中专学历为主,多集中在制造业工厂,受工资水平影响,他们消费水平也不高。

(3)在苏州GDP光鲜的背后,有很大人口结构性问题,外来的高附加值产业及人口导入太少。而原有的传统制造业带来的人口,在外企逐步撤离之后,很多人工作几年也会离开。

占着人口总量“半边天”的700多万的外来人口,面对最近几年飙涨的房价,有多少能够撑起来?

三、苏州房价距离天花板还有多远?

这个答案没人能够具体回答。但是不妨碍我们用一些现象去推断。

2020年1月7日,苏州宣布加入“抢人大战”,本科及以上学历,直接落户,专科学历+6个月社保,可以落户。政策是好政策,发布的时间相比其他二线城市似乎有点姗姗来迟。并且这样的人口吸引利好,抛开上海,在南京、杭州这样省会级城市面前,在无锡、常州、宁波等非省会城市面前,最终能引流多少是个问题。

具体到楼市价格和销量,因为去年下半年多数城市都出现了回调,所以不能够证明什么。但是从面粉与面包关系来看,苏州上半年还是多家厮杀、热情拿地行情,但是到了下半年,随着“现房前一手”、“一次性报价”政策红线收紧,流拍、零溢价、国企入场托底,把地价打回原形。

对标“上有天堂,下有苏杭”之称的兄弟城市杭州,对标副省级城市宁波,他们土地市场温度依旧。作为动辄投入几个“小目标”、几十个“小目标”、甚至上百个“小目标”拿地的房企,在经历了这么多年地产周期浪潮洗礼之后,其投资拿地分析势必比社会上大部分选手看得明白。

当一个城市,楼市价格、楼市成交量、土地市场热度、人口质量全部进入负向指标之后,或许这个天花板已经不远。这一点,苏州如是,浙江的一些城市亦如是。

浙江说房,拨开楼市迷雾,探寻价值本真。